四年后广州房价将追上谁？
在本期大讲坛上，被媒体比喻为“神算子”的伍岳峰在比较分析大量数据后得出一个结论：四年后的广州房价将会追上北上深目前的房价水平！此结论一出立马让众多听众瞪大了眼睛，当中有兴奋的也有发愁的，更有安心的，总之表情丰富，在我看来就是有房没房或者房多房少都立见分晓了。
记得去年也是12月份，财富大讲坛也邀请到伍岳峰来讲房地产，他当时预测了2015年广州房价的走势，具体到月份的房价表现，现在回头去看，果真八九不离十，正是基于这样的深厚功力，使得他对2016年广州房价将强劲回暖乃至四年后将追平现在北上深的房价水平的预测，引起了人们的重视。
房价向来是一个接民生地气的经济指标，但我们很难简单地以高或者低来论好与不好。直观些说，太高的话百姓压力大，受不了，但也表示这个地方经济发达，人们愿意前来，房子需求旺盛；太低了也不是件好事，说明这个地方没有什么经济活力，人都不愿意来，发展前景不好。如何才能保持一个适度的房价水平，既能实现城市健康发展、人们又能安居乐业？相信这是很多人的想法，不过这个“度”是非常难以把控的，于是心目中的房价便成了心目中的梦想。
房价的话题，对很多人而言，不想说又不得不说，爱恨交织中2015年又将过去了，希望在来年吧。
行业盈利跌至历史低点，全面放开二孩政策出台，央行多次降息降准……2015年，国内房企经历了复杂的一年。2016年，面对新形势，房地产行业将会发生哪些改变？房价是涨还是跌？
12月19日晚，知名房地产专家、越秀地产广州公司副总经理伍岳峰做客由羊城晚报主办、越秀集团冠名、中山大学管理学院担任战略合作伙伴的财富大讲坛，分享他对房地产市场走势的判断。在他看来，房地产行业已经结束了“拿地就能赚钱”的时代，但一线城市的房价仍将强劲回暖，广州超越深圳受到越来越多开发商的重视，广东的佛山、东莞等城市也成为房企新宠。
A现状
房地产行业洗牌加剧
沪深125家房地产上市企业公布的2015年半年报显示，上半年平均净利润率只有9.1%，这是A股房地产上市公司的平均利润率史上首次跌到个位数。
“明年房企行业利润会受到挤压，在这种情况下，要取得盈利首先就要变革。产品要变革，经营模式要变革，管理模式也要变革……没变革没创新的房企一定会死掉。”伍岳峰表示，根据国内上榜企业销售金额集中度来看，2011年，前20家上榜企业的销售金额占14.87%，此后集中度逐年提高，到今年11月提高到了22.84%；在销售面积的集中度方面，已经由2011年的10.51%提高到了今年11月的20.11%。寡头集中的趋势更加明显，预计未来五年，将有30%-40%的房企被淘汰。
“每天都要保持警惕的心态，以前那个拿到地就赚钱的时代已经过去了。”伍岳峰表示。
B 走势
房价不会呈断崖式下跌
如何判断房价到底涨还是跌？伍岳峰认为，房价根本上还是由供求关系来决定的。供求关系主要包括三个因素：是经济（GDP），第二是人口（包括二孩政策、适婚人口、流动人口），第三是社会化进程。
地产仍是国民经济支柱
在房企不够景气的背景下，2016年的房价会否出现断崖式下跌？对此，伍岳峰并不认同，他称此观点是“危言耸听”。
伍岳峰表示，中国房地产投资规模与GDP高度正相关。近十年房地产开发投资额在GDP中的占比长期维持在10%-15%之间，拉动和维持国民经济发展的支柱地位在现阶段仍不可撼动。今年以来，GDP和房地产投资增速显著放缓，2015年1季度持续下滑，GDP增幅接近破7临界点，这是政府多次出台降息、降准、放松限购及营业税免征政策刺激房地产的重要原因。
同时，伍岳峰研究发现，国内GDP增幅与房价走势高度正相关。GDP增长8%左右，房价上升；相反，则房价呈现下降态势。当GDP破7%时，政府政策必然出现调整，所以2015年政府密集出台各种政策持续刺激房地产。根据政府报告，2016年我国GDP增幅预计在6.9%，所以预计政府的货币政策依然会持续宽松。
放开二孩有效延迟人口负增长
人口数是决定房价的一大因素。伍岳峰表示，在计划生育政策下，中国2006年起人口自然增长率低于死亡率，人口增长持续放缓，预计2016年人口开始负增长。但2014年底政府放开“单独二孩政策”，2016年全面放开二孩，运用NM工具（新生儿-母亲二代人口比）预测，截至2016年二孩新增人口数预计为463万，人口负增长被有效延迟。
基于人口发展增长趋势，预计2020年前会迎来人口增长的小黄金期，累计增加约700万人口。按人均30平方米住房面积计算，将带来2.1亿平方米新增住房需求。
同时，根据国家住建局的统计数据，2014年24-28岁适婚人口1.2亿人，按人均30平方米计算，潜在购房需求达36亿平方米。按现生育率计算，适婚人口在2016年将达到顶峰1.23亿，2025年前维持在10亿以上水平。伍岳峰表示，据此预测，未来十年房地产将继续维持增长，2016年后增幅放缓，未来十年是一个“调整期的黄金十年”。而根据二孩新增人口预计，2030年后累计新增的1900多万人也将陆续进入适婚年龄，带来6亿平方米新增居住需求。
庞大的流动人口给超大城市带来机会
北上广深超级大城市房价为何一直居高不下？伍岳峰认为，这些超级大城市流动人口与常住人口之比超过1:1，北京、上海的流动人口超过了1200万，相当于两人争一个人的房地产资源，这是一线城市房价高的主要原因。而广州相比起来房价稍低的原因，是广州的流动人口与常住人口之比低于另外三个城市。
另外，高校毕业生的持续涌入是一线城市房地产需求的一大力量。2001年至今，高校毕业生累计超7300万人，按2014年水平计算，其中的33.3%涌入北上广，累计进入一线城市数量超过2430万人，带来约7.3亿平方米的购买需求。潜在初次购房需求为22亿平方米，并持续带来约15亿平方米的换房需求。
伍岳峰表示，目前每年新增1800万城镇人口，带来6亿平方米新增住房需求。2014年城镇居民约为7.5亿，人均居住面积为30平方米。“但其现有住房中超过45%为1999年以前的建筑，即楼龄超过25年的旧房，且超过20%的房屋质量非常差，他们存在改善住房的刚性需求，存在超过100亿平方米的改善住房需求。”
充裕资金涌入地产
伍岳峰认为，根据目前的情况判断，市场有充裕的资金正在涌入地产行业。
从政府方面来看，2015年连续五次降准降息，通过降低发债门槛和营改增降低了企业成本。
对个人来说，人民币加速贬值、热门的P2P平台问题多多、股市暴跌等导致现阶段投资渠道匮乏，加上个人所得税改革可能会引入世界通行的综合所得税制，计税时增加“住房按揭贷款利息支出”专项扣除项目，这将使中产消费力显著提高。
从投资机构角度来看，金融机构正在大举入主房地产。比如，2015年中国平安在共计700亿元土地投入，成为两家房企的二股东。三年来地产产业基金落地规模超过5000亿元。另外，随着人民币国际化提速，境外融资成本下降，资本项管理逐步放开，境外资本将会加速涌入。
值得一提的是，外界对中国房地产投资价值评价依然较高。城市土地学会(ULI)及普华永道(PwC)近期联合发布的《2016亚太区房地产市场新兴趋势报告》称，明年亚洲房地产有充裕的资金持续流入，中国有5个城市进入亚太地区投资和开发前景清单（总数共计22个城市）。
一二线城市库存已趋健康甚至更低
伍岳峰表示，目前，一二线城市的库存去化周期已经分别下降50％和25％至7个月和13个月，库存水平的下降将支撑销售均价向上，而总可售资源的减少将令销量受限，有力支撑售价平稳增长。
同时，一二线城市土地持有量持续减少。2014年土地购置面积同比下降27％，2015年前9个月又继续下滑5％，因此房地产可供应量持续减少。随着新增供应的下降，一二线城市的消化周期可能进一步缩减，支撑价格上涨。
另外，2015年新开工面积进一步减少。由此预计，2016年北上广三大一线城市的可售面积分别减少24%、11%、12%，深圳小幅增加5%。而与此相对的是四大一线城市的常住人口却在持续增加，这将进一步推动楼市回暖。
大小城市楼市呈现冰火两重天
C 预测
一线城市价格将强劲回暖
对比2014年，2015年各大房企进一步加大了在一线城市土地储备的力度，四个城市占了土地成交的41%。
伍岳峰预测，一线城市价格将强劲回暖。四大一线城市中，北京无疑是各大开发商的必争之地，投入金额超过四大一线城市拿地总金额的51%。广州超越深圳受到越来越多开发商的重视，拿地金额比重飙升至12%。
在伍岳峰看来，不同于一线城市的全面升温，二线城市预计将呈现出冰火两重天的分化趋势。
根据2015年的消化速度分析，二线城市中的南京、杭州去化周期已低于10个月，同为二线城市的青岛则飙升至近20个月，而大连去化周期已超过两年，接近30个月，去库存策略将常态化持续。
部分三线城市成为房企新宠
从2015年30家典型房企拿地规模超过100万平方米的三线城市分布情况来看，佛山、东莞、无锡成为房企新宠。
据克而瑞发布的新《中国城市房地产市场投资前景测评》报告，东莞、佛山、无锡悉数进入中国城市房地产投资前景20城市，分居第12、15及19名，在三四线城市中处于前列，其投资前景甚至好于多数二线城市。
D 广州市场
住宅市场价格逐年稳步提升
土地市场：溢价普遍不高
伍岳峰表示，近几年，广州商住土地成交价格整体呈稳步上升趋势，但由于政府出让底价定位较高，溢价普遍不高，市场相对健康。
2012年，因广州市政府大规模推出广州开发区中新知识城的二类居住用地，占全年商住用地供应的34%，成交楼面地价均低于1300元/平方米，故大幅拉低成交楼面地价。而2014年，广州商住用地成交楼面地价创历史新高，突破10000元/平方米的大关，但溢价率却是近年低位。伍岳峰认为，这主要是由于本年出让的地块多集中于中心城区，且政府对土地出让底价定位较高，基本上是“卡着开发商的脖子”，而开发商则因市场下行原因，拿地变得格外谨慎。
2015年1-9月，广州共成交22宗商住用地（海珠区4宗、天河区2宗、广州开发区10宗、花都2宗、南沙区4宗），整体溢价率不高。
住宅市场：供求基本平衡
2009年-2015年期间，广州住宅供求比为1.09，供求基本平衡；年均供应面积约1050万平方米，年成交面积在820-1100万平方米区间浮动，年均消化面积约960万平方米；成交价格逐年稳步提升，目前均价已逼近15000元/平方米，近五年复合增长率约7%。
2015年前十月，广州新建住宅供应同比略下降11%，但成交激增，成交面积为855.9万平方米，同比增长37%，价格则基本持平。本年各月度则呈现前低中高后平的成交走势，2015年上半年政策利好不断出台，刺激客户纷纷入市，令5、6月创下全年成交高峰。但7月后，政策仍仅局限于降息降准，政策出现空窗期，原有的政策利好效应下降，成交再度回落。
写字楼市场：供略大于求
2009年-2015年期间，广州写字楼供求比为1.29，年均供应面积约66万平方米，年均消化面积约51万平方米，供略大于求。虽然今年10月写字楼供应高达14万平方米，但前10个月写字楼新增供应面积也仅为63.9万平方米，同比下跌6%；成交面积为30.1万平方米，同比下降25%。价格方面，由于黄埔、南沙、番禺等外围区域成交占比加大，本年度前十月成交均价仅为22961元/平方米，同比下跌28%。
经济环境：GDP增长对房地产发展提供了良好支持
广州GDP位列内地城市三甲之内，GDP增长率一直排在四大城市前列。房地产与GDP趋势呈现较强的正相关性，广州GDP年增幅仍保持在8%以上，对房地产发展提供了良好支持。假设按照年均去化1165万平方米，成交均价参考当前15465元/平方米，年递增6%计，预计未来5年全市商品房年均销售金额或达2270亿元。
精彩问答
1.问：就广州来说，是不是写字楼的增值潜力要远远低于住宅的增值潜力？
伍岳峰：写字楼市场为什么还没有涨呢，因为就整体的经济形势而言，本身这个产业的生意还没有好转，对写字楼的需求还是呈现下降的趋势，也就是说在短期内很难有大的上涨空间，广州投资住宅也是比写字楼要好。
2.问：随着老龄化社会的加剧来临，面对我们8:4:2:1这样的家庭人口情况，房地产企业该如何应对，特别是如何考虑养老问题？
伍岳峰：老人跟年轻人有天生的代沟，不愿意住在一块。但因为中国的传统，你把两个老人送养老院去，社会会谴责你，说你不孝。因此，居家养老是中国养老产业的一个方向，那房地产怎么满足这个两代的需求？越秀地产就在做这方面的尝试，我们即将推出的一款产品，买一层送一层，上面给老人住，年轻人上个楼梯就可以照顾到。旁边配套考虑几代人，离医院很近，附近离小学也很近。我认为房企应该从全生命周期去考虑，进行功能性改善，能满足现在社会遗留的问题，把对老一辈的关怀体现在我们的产品上。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
